2021-04-23

Включение в реестр кредиторов застройщика

Включение в реестр кредиторов застройщика
В случае банкротства застройщика наличие правопритязаний нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований в реестр требований кредиторов, если дольщик представил заключенный с застройщиком договор и документы, подтверждающие внесение платы по договору.

Судебная практика

Между должником (застройщиком) и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать дольщику однокомнатную и трехкомнатную квартиры, а дольщик - оплатить их стоимость.

Во исполнение обязательства по оплате между должником (цессионарием) и дольщиком (цедентом) заключен договор уступки права требования (цессии), в соответствии с которым право требования задолженности руководителя должника перед дольщиком по договору займа, подтвержденное решением суда общей юрисдикции, уступлено дольщиком в пользу должника. Недостающие денежные средства внесены дольщиком в кассу.

Решением суда общей юрисдикции суд обязал произвести регистрацию спорного договора, однако Росреестр приостановил регистрацию ввиду изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами.

В иске дольщика о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных должником с иными лицами в отношении спорных квартир, отказано.

Приговором суда общей юрисдикции в порядке гражданского иска с руководителя должника в пользу дольщика в счет возмещения ущерба, причиненного преступлением, взыскана стоимость двух спорных квартир. Данным судебным актом установлена вина руководителя должника в совершении мошенничества в отношении дольщика.

В рамках дела о банкротстве должника (застройщика) дольщик обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче двух квартир и неустойки.

Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной инстанции и округа, в удовлетворении заявления отказано. При принятии решения суды исходили из отсутствия у дольщика прав на спорные квартиры и права требования неустойки за нарушение сроков их передачи, поскольку имеются правовые притязания иных лиц на указанные объекты и установлен факт взыскания с руководителя должника уплаченной дольщиком по договору участия в долевом строительстве стоимости жилых помещений.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 301-ЭС20-11581).

Материально-правовой интерес лица при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключается в приобретении по окончании строительства предусмотренного договором жилого помещения. После возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого интереса в частности обеспечивают положения параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Статус участника строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений, в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ст. 201.9, 201.10 Закона о банкротстве).

Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком - должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подп. 3 п. 1, п. 6 ст. 201.11 Закона о банкротстве в редакции, применимой к спорным правоотношениям).

По смыслу приведенных норм права, при рассмотрении вопроса об обоснованности данного требования суду достаточно проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. При этом правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами.

Обращаясь с данным требованием в арбитражный суд, дольщик представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру).

Не давая оценки представленным доказательствам, суды сослались лишь на установленные судебным актом суда общей юрисдикции обстоятельства совершения руководителем должника мошеннических действий в отношении дольщика и на факт взыскания в пользу последнего убытков, причиненных преступлением. Суды также указали на приобретение прав на спорные жилые помещения за иными лицами.

Однако присуждение к взысканию с руководителя должника в пользу дольщика убытков, причиненных преступлением, не освобождает должника от исполнения принятых на себя по договору гражданско-правовых обязательств, учитывая, что доказательств полного возмещения ущерба не представлено. Равным образом отсутствие регистрации договора долевого строительства не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего жилое помещение, права требования к застройщику.

Как пояснил в судебном заседании представитель дольщика, до настоящего времени спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, расчеты с кредиторами третьей очереди не производились.

Уклонившись от проверки обоснованности заявленного дольщиком требования, суды тем самым лишили последнего статуса участника строительства без должных к тому оснований.

Комментариев нет:

Отправить комментарий